Die Baukosten habe ich als konstant angenommen - die Kostensteigerung da macht es noch schlimmer für den Mietimmo-Investor. Aber hier noch eine Korrektur meiner Abschätzung:

BerndBorchert, Dienstag, 12.09.2023, 14:46 (vor 282 Tagen) @ Naclador1832 Views
bearbeitet von BerndBorchert, Dienstag, 12.09.2023, 15:45

Mir ist einfallen, dass ich etwas vergessen habe: und zwar gibt es ja noch die Tilgung und die Renovierungs-Rücklage. Wenn das zusammen 2% macht (Frage an Insider: ist das zuviel oder zu wenig für beides zusammen?) und auch in der Zukunft konstant bleibt, dann muss die Rechnung modifiziert werden: die monatlichen oder jährlichen Kreditrückzahlungen steigen dann nicht ums 4-Fache (von 1% auf 4%), sondern "nur" ums Doppelte (von 1%+2% = 3% auf 4%+2% = 6%). Das ist eine deutliche Korrektur meiner Abschätzung. Aber ...

Jedoch ist die aktualisierte jährliche Einnahmen/Ausgaben Rechnung (die BWLer nennen das glaube ich Cash-Flow Rechnung) für den Investor immer noch katastrophal: seine Zins+Tilgung+Rücklagen Ausgaben für jedes Jahr steigen in seinem aktualisierten Business-Plan um 100% im Vergleich zum vorherigen Business-Plan, während seine Mieteinnahmen (andere Einnahmen gibt es nicht) um höchstens 20% steigen (im Vergleich zum vorherigen Business-Plan). Das dürfte in fast allen Fällen für jedes Jahr der Cash-Flow Rechnung ein Minus sein! (denn sonst hätte sein vorheriger Business-Plan eine unglaublich hohe Profitabilität gehabt)

Projekt absagen dürfte die einzige vernünftige Alternative sein.

Bernd Borchert

P.S. Mir fällt noch ein: es gibt ja auch noch Hausbewirtschaftungskosten, sind die Teil der Miete? wenn ja, dann würde das meine Abschätzung "100% mehr Ausgaben pro Jahr als zu Niedrigzinszeiten" noch kleiner machen (aber ich nehme an, immer noch hoch genug, um das Ganze zu einem jährlichen Minus-Geschäft zu machen)

P.P.S. Die Rechnung "(4%+2% = 6%) geteilt durch (1%+2% = 3%)" = 2 = Verdopplung der Kreditrückzahlungsraten bei Zinssteigerung von 1% auf 4%, kommt mir bekannt vor: das hatte ich letztens beim geplanten Verkauf meines Elternhauses: das ist die Rechung für einen privaten Käufer, dass sich seine monatlichen Kreditrückzahlungsausgaben verdoppeln, im Vergleich zu vor 2 Jahren. Wenn das vor 2 Jahren bei einem normalen Gehalt schon etwas eng war, dann ist es jetzt unmöglich!


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